• 梁超 | 卡尔加里金牌地产经纪

【买房必看】加拿大房屋贷款基础知识 Mortgage Basics 2020

对于我的很多客户来说,买房最重要的环节之一就是房屋贷款。如何有效的利用银行贷款提升生活质量,最大化我们的投资回报,是很多人必做的功课。作为地产经纪,我帮助客户在卡尔加里投资买房积累了多年经验,在加拿大各大银行都有合作伙伴,对贷款程序略有了解。所以今天想跟大家聊聊贷款的基础知识,希望这篇文章能解答一些疑惑,帮助大家更好的管理房产和投资。

1. 什么是房屋贷款 Mortgage?


Mortgage的严格定义为抵押贷款,是贷款(loan)的一种。简单来讲,即将购买的房产将被用作抵押贷款的担保,在无法偿还贷款的情况下,贷方(通常为银行)将有权占有房产。借贷人每个月需要按时交月供,月供包含了贷款利息,一定的本金,如果首付低于20%,还需要交付额外的保险。还贷初期,大部分的月供都在偿还利息,慢慢的将会有越来越多的比例进入偿还本金的部分,直到本金被全部还清。


2. 首付 Down Payment


在加拿大,50万以下的房产对首付的最低要求为5%,而超过50万的房产的最低首付的计算公式是 50万*5% +(超出50万的部分)*10%。然而,低于20%的首付需要每月额外支付贷款违约保险,所以大部分人选择支付20%的首付。

另外,由于新移民和海外买家在加拿大没有收入证明和信用记录,各个银行对新移民和海外买家有一些不同的政策,比如需要35%的首付和国内收入证明,或者银行的存款证明等。由于政策变化较快,具体细节可以咨询有经验的贷款顾问。

还有,加拿大的首次购房退休储蓄计划 RRSP Home Buyer’s Plan允许夫妻双方共同从RRSP账户取出7万加币作为首付,具体政策在之前的文章里已经做过详细介绍,有兴趣可以点击这里阅读:干货!盘点加拿大首次购房的各种优惠政策!免税+免息+退税,错过悔四年!


3. 预先批准 Pre-approval


开始看房前可以在银行做一个pre-approval,确定一下最多可以贷多少款,锁定利率(通常可以最多锁定3个月)。如果3个月内利率涨了,借贷人依然可以选择锁定的利率。而如果利率降了,借贷人可以用较低的市场利率贷款。Pre-approval的另外一个好处是可以为买家节省很多时间。在看到合适的房子以后,如果有其他竞争者,可以迅速下offer,不需要再准备繁多的文件与等待, 把主动权掌握在自己手里。


4. 按揭期限 Amortization


Amortization是还清所有贷款的总时间,在加拿大最长的按揭期限为25年。较短的按揭期限可以帮借贷者省下很多利息,但每个月的月供会增加;较长的借贷期限则反之。举个例子,15万的贷款,相同的利息,25年的按揭期限会比20年的按揭期限多出2万7千块的利息。

按揭期限25年 vs. 20年对比

5. 贷款合同期限 Mortgage Term


Term指的是贷款合同的有效期限,通常是1年到5年不等。合同里规定的利率、还款频率、按揭期限等在合同期限内都是不可变动的。Term到期后,可以跟银行商议新的合同细节和利率等。


6. 固定利率 Fixed Interest Rate VS. 浮动利率 Variable Interest Rate


固定利率:固定利率在整个贷款合同期限内是不变的,不管银行实时利率升高或降低。若使用固定利率,每个月的月供是恒定的,合同期限到期时剩余的贷款额度也可以很轻松的计算出来。

浮动利率:根据浮动的市场利率变化,而市场利率一般遵循加拿大国家银行的利率。2020年3月份,加拿大银行大幅度下调利率,可以从下表中看出来,目前利率是历史最低点!


加拿大银行历史利率

如何决定该使用固定利率还是浮动利率呢?我一般给客人建议的大致思路是,如果未来利率走势是增长的,那么应该选固定利率,趁现在的低点把利率锁住。比如现在有些银行5年固定利率可以做到1.8%,史无前例的低点。如果当前的利率处于比较高的点,未来有可能会降低,那么选择一个浮动利率将会更有利。当然,正如炒股投资一样,谁也没有遇见未来的超能力,应该选哪种利率见仁见智,在这里只是抛砖引玉,有兴趣的朋友们可以咨询专业的贷款顾问了解细节。


看完了以上总结,相信大家对加拿大房屋贷款的基本概念有了一些了解。各大银行的网站上都有贷款计算器,大家可以预先计算一下自己的预算,每个月需要支付多少月供等。下面用蒙特利尔银行BMO的贷款计算器计算了一个50万房产的例子。首付10万(20%),假设5年固定利率2%,25年amortization,这样计算下来每个月的月供是$1694。

贷款计算器举例:10万元首付,2%利率,25年按揭期限

希望今天的这篇推送会对大家的购房贷款过程有所帮助。本人坐标加拿大阿尔伯塔省卡尔加里,如果大家还有其他买房相关的问题,欢迎添加我的微信询问。祝各位都能抓住机遇,买到称心如意的好房!




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