梁超 | 卡尔加里金牌地产经纪
- Nov 6, 2020
- 4 min read

【买房必看】加拿大房屋贷款基础知识 Mortgage Basics 2020

对于我的很多客户来说，买房最重要的环节之一就是房屋贷款。如何有效的利用银行贷款提升生活质量，最大化我们的投资回报，是很多人必做的功课。作为地产经纪，我帮助客户在卡尔加里投资买房积累了多年经验，在加拿大各大银行都有合作伙伴，对贷款程序略有了解。所以今天想跟大家聊聊贷款的基础知识，希望这篇文章能解答一些疑惑，帮助大家更好的管理房产和投资。

1. 什么是房屋贷款 Mortgage?

Mortgage的严格定义为抵押贷款，是贷款(loan)的一种。简单来讲，即将购买的房产将被用作抵押贷款的担保，在无法偿还贷款的情况下，贷方（通常为银行）将有权占有房产。借贷人每个月需要按时交月供，月供包含了贷款利息，一定的本金，如果首付低于20%，还需要交付额外的保险。还贷初期，大部分的月供都在偿还利息，慢慢的将会有越来越多的比例进入偿还本金的部分，直到本金被全部还清。

2. 首付 Down Payment

在加拿大，50万以下的房产对首付的最低要求为5%，而超过50万的房产的最低首付的计算公式是 50万*5% +（超出50万的部分）*10%。然而，低于20%的首付需要每月额外支付贷款违约保险，所以大部分人选择支付20%的首付。

另外，由于新移民和海外买家在加拿大没有收入证明和信用记录，各个银行对新移民和海外买家有一些不同的政策，比如需要35%的首付和国内收入证明，或者银行的存款证明等。由于政策变化较快，具体细节可以咨询有经验的贷款顾问。

还有，加拿大的首次购房退休储蓄计划 RRSP Home Buyer’s Plan允许夫妻双方共同从RRSP账户取出7万加币作为首付，具体政策在之前的文章里已经做过详细介绍，有兴趣可以点击这里阅读：干货！盘点加拿大首次购房的各种优惠政策！免税+免息+退税，错过悔四年！

3. 预先批准 Pre-approval

开始看房前可以在银行做一个pre-approval，确定一下最多可以贷多少款，锁定利率（通常可以最多锁定3个月）。如果3个月内利率涨了，借贷人依然可以选择锁定的利率。而如果利率降了，借贷人可以用较低的市场利率贷款。Pre-approval的另外一个好处是可以为买家节省很多时间。在看到合适的房子以后，如果有其他竞争者，可以迅速下offer，不需要再准备繁多的文件与等待，把主动权掌握在自己手里。

4. 按揭期限 Amortization

Amortization是还清所有贷款的总时间，在加拿大最长的按揭期限为25年。较短的按揭期限可以帮借贷者省下很多利息，但每个月的月供会增加；较长的借贷期限则反之。举个例子，15万的贷款，相同的利息，25年的按揭期限会比20年的按揭期限多出2万7千块的利息。

按揭期限25年 vs. 20年对比

5. 贷款合同期限 Mortgage Term

Term指的是贷款合同的有效期限，通常是1年到5年不等。合同里规定的利率、还款频率、按揭期限等在合同期限内都是不可变动的。Term到期后，可以跟银行商议新的合同细节和利率等。

6. 固定利率 Fixed Interest Rate VS. 浮动利率 Variable Interest Rate

固定利率：固定利率在整个贷款合同期限内是不变的，不管银行实时利率升高或降低。若使用固定利率，每个月的月供是恒定的，合同期限到期时剩余的贷款额度也可以很轻松的计算出来。

浮动利率：根据浮动的市场利率变化，而市场利率一般遵循加拿大国家银行的利率。2020年3月份，加拿大银行大幅度下调利率，可以从下表中看出来，目前利率是历史最低点！

加拿大银行历史利率

如何决定该使用固定利率还是浮动利率呢？我一般给客人建议的大致思路是，如果未来利率走势是增长的，那么应该选固定利率，趁现在的低点把利率锁住。比如现在有些银行5年固定利率可以做到1.8%，史无前例的低点。如果当前的利率处于比较高的点，未来有可能会降低，那么选择一个浮动利率将会更有利。当然，正如炒股投资一样，谁也没有遇见未来的超能力，应该选哪种利率见仁见智，在这里只是抛砖引玉，有兴趣的朋友们可以咨询专业的贷款顾问了解细节。

看完了以上总结，相信大家对加拿大房屋贷款的基本概念有了一些了解。各大银行的网站上都有贷款计算器，大家可以预先计算一下自己的预算，每个月需要支付多少月供等。下面用蒙特利尔银行BMO的贷款计算器计算了一个50万房产的例子。首付10万（20%），假设5年固定利率2%，25年amortization，这样计算下来每个月的月供是$1694。